Descubra se você pagou mais do que deveria no ITBI do seu imóvel na cidade de São Paulo.

Se você comprou imóvel na capital de São Paulo nos últimos cinco anos, saiba que você pode ter pago a maior o valor de ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis). Isso porque a legislação municipal prevê como base de cálculo o chamado valor venal de referência quando o correto da base de cálculo é o valor venal do IPTU ou da transação (compra e venda), aplicando aquela que for maior.

A Constituição Federal atribuiu aos municípios a competência para a cobrança do ITBI, porém o Código Tributário Nacional dispôs sobre algumas regras a serem observadas pelos Municípios ao regularem esse imposto, uma delas foi em relação a base de cálculo, aonde em seu artigo 38 assim dispôs: “Art. 38. A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.”

 O art. 7º da Lei do Munícipio de São Paulo nº 11.154/91 por sua vez, em seu caput, assim dispõe:

 “Para fins de lançamento do Imposto, a base de cálculo é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, assim considerado o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado”.

Logo, a base de cálculo seria o valor da transação, já que essa representa o valor do bem negociado em condições normais de mercado, e não outro valor imposto pela municipalidade, como prevê no art. 7-A, o qual utiliza critérios subjetivos e obscuros para sua apuração, vedado pela legislação pátria, que preserva pelo princípio da legalidade.

 Observe que o Munícipio de São Paulo para se adequar ao texto do art. 38 do CTN cria um novo “valor venal”, o chamado de referência, porém sem utilizar critérios pré-determinados e objetivos para a sua apuração, o que é vedado.

Essa matéria já fora pacificado na jurisprudência Estadual no julgamento da Arguição de Inconstitucionalidade nº 0056693-19.2014.8.26.000 em 25/03/2015, com relatoria do Des. Paulo Dimas Mascaretti. 

O denominado Valor Venal de Referência previsto no art. 7-A da lei paulista não obedece ao princípio da legalidade, uma vez que, diferente do valor venal do IPTU, não há norma anterior que defina objetivamente como é efetuado o seu cálculo (art. 150, I da CF), já que a utilização dessa base de cálculo aumenta consideravelmente o tributo envolvido.

 Além disso, em recente Acórdão publicado, o Egrégio Tribunal de Justiça em INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS nº 2243516-62.2017.8.26.0000 firmou a seguinte tese jurídica:

“A  BASE DE CÁLCULO DO ITBI, DEVE CORRESPONDER AO VALOR VENAL DO IMÓVEL OU AO VALOR DA TRANSAÇÃO, PREVALECENDO O QUE FOR MAIOR.”

 Portanto, é ilegal exigir que a base de cálculo para o recolhimento do tributo seja aquele previsto no art. 7-A da Lei Municipal nº 11.154/91, já reconhecida inconstitucional pelo Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo, cabendo Mandado de Segurança para que a municipalidade aplique a base de cálculo correta. Porém, se você já pagou o imposto tendo como base de cálculo o valor venal de referência, você pode ingressar com Ação de Repetição de Indébito para reembolso do valor pago a maior, desde que esteja dentro do prazo prescricional de cinco anos.