Imóvel: Doar em Vida ou Deixar em Testamento? Descubra a Melhor Opção para seus Herdeiros e os Tributos Envolvidos​

Quando se trata de organizar o futuro financeiro da família, muitos proprietários de imóveis se perguntam: é melhor doar o imóvel em vida ou deixá-lo como parte do testamento? 

Ambas as opções têm suas vantagens e desvantagens, mas a decisão depende de fatores que vão além dos tributos. Ao escolher uma dessas opções, é preciso considerar aspectos como a economia tributária, a segurança jurídica e, claro, o impacto nas relações familiares. 

Neste artigo, exploraremos os prós e contras de cada alternativa para ajudá-lo a tomar uma decisão mais informada, minimizando os custos e evitando problemas para seus herdeiros.

Entendendo a Doação de Imóvel em Vida

A doação de imóvel em vida é uma forma de transmitir bens de uma pessoa para outra ainda em vida. Trata-se de uma transação definitiva, ou seja, após a doação, o imóvel passa a pertencer ao donatário, que assume os direitos e deveres sobre ele.

Requisitos Legais

Para que a doação de imóvel seja válida, é necessário formalizar a transação por meio de escritura pública, que deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Além disso, o doador pode reservar uma parte dos seus bens, o que é chamado de “reserva de usufruto”, garantindo seu direito de uso até o fim da vida, se desejar.

Custos Envolvidos

Um dos principais custos da doação em vida é o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação). As alíquotas variam de estado para estado, podendo chegar a 8% sobre o valor do imóvel em alguns casos (em São Paulo esse valor hoje é de 4% mas chegará a 8% com a reforma tributária). Além disso, há despesas com cartório, que envolvem a lavratura da escritura e o registro no Cartório de Imóveis.

Vantagens e Desvantagens da Doação de Imóvel em Vida

Vantagens

• Antecipação da Partilha: Ao doar o imóvel, o doador pode organizar a divisão de seus bens em vida, evitando conflitos futuros entre os herdeiros.

• Evita Inventário: Como o imóvel já foi transmitido em vida, ele não entrará no processo de inventário, poupando tempo e dinheiro aos herdeiros.

• Maior Controle: O doador pode estabelecer cláusulas na doação, como a reserva de usufruto ou cláusulas de inalienabilidade, impedindo que o imóvel seja vendido.

.Desvantagens

• Custos Imediatos: A doação implica no pagamento de tributos e despesas cartoriais no momento da transação, o que pode representar um custo significativo.

• Definitividade: Uma vez feita a doação, o bem não pode ser recuperado pelo doador. Assim, ainda que você reserve o usufruto e possa com isso continuar a garantir renda com aluguéis, se precisar levantar dinheiro com a venda do imóvel, não conseguirá, já que o único autorizado para vender é aquele para quem a doação foi feita.

Entendendo o Testamento

O testamento é um documento onde a pessoa define a destinação de seus bens após a sua morte. No caso de um imóvel, ele pode ser deixado para um ou mais herdeiros, conforme a vontade do testador, respeitando as regras legais de herança.

Regras Gerais

No Brasil, parte do patrimônio do testador deve obrigatoriamente ser destinada aos herdeiros necessários (filhos, cônjuge e pais). Essa parte é chamada de “legítima”, e corresponde a 50% dos bens. Os outros 50% podem ser livremente dispostos em testamento.

Processo de Inventário

Após a morte, os bens que estiverem no testamento precisam passar pelo processo de inventário, que é conduzido por um juiz ou por escritura pública, caso todos os herdeiros estejam de acordo e não haja menores de idade envolvidos. O inventário é uma etapa importante, mas pode ser demorado e custoso.

O importante a se dizer aqui é que o testamento não evita o inventário, e o deixa mais caro e complexo.

Vantagens e Desvantagens de Deixar o Imóvel em Testamento

Vantagens

• Flexibilidade: O testamento permite que o testador distribua seus bens da forma que achar mais justa, respeitando os limites da legítima, e o de dispor sobre a propriedade desses bens até o fim da sua vida, inclusive se desfazendo de todos se assim o quiser.

• Custo Diferido: Diferente da doação em vida, os custos do inventário e da transferência de propriedade só serão pagos após o falecimento do testador, não impactando suas finanças durante a vida.

Desvantagens

• Processo de Inventário: Além de ser um processo burocrático, o inventário pode ser demorado e custoso, o que pode gerar problemas para os herdeiros, como a demora para tomar posse do imóvel.

• Imprevisibilidade: Se o testador não organizar sua documentação ou não deixar o testamento claro, há o risco de disputas entre os herdeiros, gerando conflitos familiares.

Aspectos Tributários: O Que Sai Mais Barato?

O aspecto tributário é uma das principais preocupações de quem deseja decidir entre doar um imóvel em vida ou deixá-lo em testamento. Tanto a doação quanto a sucessão por inventário estão sujeitas ao mesmo imposto (ITCMD) e a alíquota poderá variar em alguns Estados apenas, mas o momento de pagamento é a grande mudança.

ITCMD na Doação em Vida

O ITCMD é devido no momento da doação e, como mencionado anteriormente, pode variar de 2% a 8%, dependendo do estado.

ITCMD no Inventário

No caso do inventário, o ITCMD é calculado sobre o valor venal do imóvel na data da abertura da sucessão. A vantagem é que os herdeiros só precisarão pagar o imposto no momento em que o imóvel for transferido para seus nomes.

Exemplo Comparativo

Um imóvel avaliado em R$ 1.000.000,00 pode ter um ITCMD de até R$ 80.000,00, dependendo do estado e da modalidade de transferência escolhida.

Outros Fatores a Considerar: Família, Conflitos e Sentimentos

A decisão entre doar o imóvel em vida ou deixá-lo em testamento envolve mais do que apenas questões financeiras. É importante considerar o impacto emocional dessa escolha. Doar o imóvel em vida pode evitar disputas futuras entre os herdeiros, mas também pode gerar ressentimentos se algum dos filhos se sentir prejudicado e lhe tira o controle da propriedade desses bens.

Já o testamento permite maior controle e planejamento da herança, os bens ficam no seu acervo até o fim da vida,  mas pode gerar conflitos se as expectativas dos herdeiros não forem gerenciadas adequadamente, além de tornar o processo de inventário moroso e mais oneroso.

Conclusão: Como Decidir Entre Doação e Testamento?

A decisão entre doar um imóvel em vida ou deixá-lo em testamento depende de uma série de fatores, incluindo a situação financeira do doador, o impacto tributário, as relações familiares e para quem se quer doar ou testar os bens. Em muitos casos, a melhor escolha pode ser uma combinação das duas opções, garantindo que parte do patrimônio seja transmitida em vida e outra parte seja deixada para o testamento.

A assessoria jurídica especializada é fundamental para que a escolha seja feita de maneira segura, garantindo tranquilidade tanto para o doador quanto para os herdeiros.

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